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Mas rehisha (mas rechisha)

Impôt à l’achat d’un appartement (מס רכישה)

Calcul exact selon les paliers 2026, avec références à la loi. Compare tous les parcours qui s’offrent à vous et montre le plus avantageux.

Paliers 2026 Gelés jusqu’au 15.01.2028 Vérifié le 24.07.2026
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Quand l’impôt est dû — et quand il ne l’est pas

La règle principale, à comprendre avant tout calcul.

✓ Le premier (unique) appartement — souvent ZÉROSi c’est votre seul appartement en Israël, les premiers 1 978 745 ₪ sont totalement exemptés. Un appartement à 1,8 M₪ en périphérie — 0 ₪ d’impôt.
Mais « premier = gratuit » n’est pas toujours vraiL’exonération ne vaut que jusqu’à 1 978 745 ₪. Un appartement moyen en Israël coûte environ 2 330 000 ₪ (BRS, 2026) — au-dessus du seuil : l’impôt avoisine 12 294 ₪. Dans le centre du pays, le premier appartement est aussi imposé : 2,5 M₪ — 20 538 ₪ ; 3,5 M₪ — 70 538 ₪.
✗ Le second appartement — dû dès le premier shekelAucune exonération : 8 % d’office. Sur le même appartement moyen de 2 330 000 ₪, cela fait 186 400 ₪ au lieu de 12 294 ₪ — 15 fois plus.
Qui ne paie rien du toutPersonne n’a d’exonération totale fondée sur la valeur, mais il existe des taux zéro : résidence unique jusqu’à 1 978 745 ₪ · oleh selon la takana 12א jusqu’au même montant · personne handicapée avec résidence unique jusqu’à 2,5 M₪ (sur la part sous le premier palier) · transfert du logement au conjoint y résidant (takana 21) — exonération totale.
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Données de la transaction

La valeur provient du contrat de vente, avant toute remise.

Conditions du statut de « résidence unique »Pour payer aux paliers avantageux, toutes les conditions doivent être réunies : vous êtes résident israélien (un résident étranger paie aux taux de l’appartement supplémentaire) ; c’est votre seul appartement — une part jusqu’à 1/3 dans un autre bien, ou 1/2 dans un bien hérité, ne fait pas perdre le statut ; toute la famille compte — vous, votre conjoint et les enfants de moins de 18 ans forment un seul acheteur ; le bien est un logement, pas un terrain ni un local commercial ; en cas d’amélioration de logement — l’ancien appartement est vendu dans le délai imparti.

Autres droits

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Résultat

L’impôt et les parcours possibles.

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Base juridique

Tous les chiffres reposent sur ces normes — les liens sont fonctionnels.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
Loi principale. סעיף 9(א) — obligation pour l’acheteur de payer l’impôt.
Texte de la loi →
תקנות מס רכישה, התשל"ה-1974
Règlements : avantages et exonérations. Texte →
סעיף 9(ג1ג)(3) — paliers de la résidence unique
סעיף 9(ג1ו) — paliers de l’appartement supplémentaire
סעיף 9(ג1ג)(2) — amélioration du logement, délais de vente de l’ancien
תקנה 11 — handicapés, victimes, familles de disparus
תקנה 12א — oleh, résidence unique (introduite le 15.08.2024)
תקנה 12 — oleh, bien commercial (ancienne rédaction)
תקנה 2(1) — immobilier non résidentiel, 6 %
Calculateur officiel de l’Autorité fiscale
רשות המסים → — vérifiez le résultat avant la transaction
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Ce qu’il faut savoir

Termes et pièges.

Qui compte comme « un seul acheteur »

סעיף 9(ג)(2)(ב)(2) — l’acheteur, son conjoint (hormis celui vivant séparément en permanence) et les enfants de moins de 18 ans forment un seul acheteur. La jurisprudence a étendu cette règle aux conjoints de fait. Si le conjoint possède un appartement — il compte comme le vôtre.

Quand l’appartement compte encore comme résidence unique
  • vous détenez au plus 1/3 dans un autre appartement
  • vous détenez jusqu’à 1/2 dans un appartement hérité
  • vous améliorez votre logement et vendrez l’ancien dans les délais

Ces règles ont leurs exceptions. En cas de détention de parts, consultez impérativement un avocat en immobilier.

Délais pour les améliorants de logement — changés trois fois

Marché de l’ancien : depuis le 01.06.2025, la norme permanente est de 24 mois à compter de la signature du contrat. Du 01.06.2023 au 31.05.2025 s’appliquait la norme transitoire de 18 mois — elle a expiré sans être prorogée.

Auprès d’un promoteur : 12 mois à compter de la date à laquelle la possession devait être remise selon le contrat. En cas de retard non imputable — à compter de la remise effective.

Risque : une proposition de loi visant à revenir à 18 mois avance à la Knesset. Avant la transaction, vérifiez la norme en vigueur.

Quelle est la norme pour les olim depuis août 2024 ?

Avant le 15.08.2024 s’appliquait la תקנה 12 : 0,5 % dès le premier shekel et 5 % au-delà du premier palier. Elle était désavantageuse — les paliers ordinaires de la résidence unique donnaient presque toujours moins.

Depuis le 15.08.2024, la תקנה 12א est entrée en vigueur : pour la résidence unique, 0 % jusqu’à 1 978 745 ₪ et seulement 0,5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Nettement plus avantageux que les paliers ordinaires.

L’oleh dont la date d’alya précède l’amendement peut opter pour l’ancienne norme. Le calculateur calcule les deux variantes.

Quels sont les délais de déclaration et de paiement ?

Déclaration au « missouy mekarka’in » — dans les 30 jours de la signature du contrat. Paiement de l’impôt — dans les 60 jours. Tout retard entraîne intérêts, indexation et amendes possibles. La déclaration est généralement déposée par l’avocat accompagnant la transaction, le jour de la signature.

Immobilier non résidentiel

תקנה 2(1) — 6 % dès le premier shekel : terrain, boutique, bureau, entrepôt, ainsi qu’une maison impropre à l’habitation. Pour un terrain à bâtir, un remboursement de 1/6 de l’impôt est possible si le permis de construire est obtenu dans les 24 mois.

Calcul fourni à titre informatif, ne remplaçant pas la consultation d’un avocat en immobilier ou d’un conseiller fiscal. Le montant final est déterminé par le « missouy mekarka’in » sur la base de votre déclaration ; des facteurs non pris en compte ici sont possibles. Paliers valables depuis le 16.01.2026 et gelés jusqu’au 15.01.2028. Avant la transaction, vérifiez les données sur le site de la רשות המסים.